Федеральный закон от 28.12.2013 No 417-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и в отдельные законодательные акты Российской Федерации» внес коррективы в правовые основы организации капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах.
Сегодня организационная помощь государства собственникам при исполнении ими обязанности по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах закреплена законодательно, рег ламентированыдействия региональных органов власти и самих собственников по формированию фонда капитального ремонта и его использованию.
Большие полномочия предоставлены органам власти субъектов РФ, которые самостоятельно принимают решения по минимальному размеру взноса на капитальный ремонт, порядку проведения мониторинга технического состояния многоквартирных домов, созданию регионального оператора, условий предоставления государственной поддержки на проведение капитального ремонта, порядку подготовки и утверждения региональных программ капитального ремонта и другим вопросам.
Субъект РФ устанавливает необходимость проведения капитального ремонта, а к компетенции Российской Федерации отнесено методическое обеспечение по данному вопросу.
Региональная программа капитального ремонта должна содержать список всех МКД региона, за исключением аварийных и подлежащих сносу, перечень работ по капитальному ремонту и сроки их проведения.
Субъектам РФ разрешено не включать в региональную программу капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах дома, в которых имеется менее чем три квартиры, а также МКД, физический износ основных конструктивных элементов которых превышает 70%, и МКД, в которых совокупная стоимость услуг (работ) по капитальному ремонту конструктивных элементов и внутридомовых инженерных систем в расчете на один квадратный метр общей площади жилых помещений превышает стоимость, определенную нормативным правовым актом субъекта РФ. Жилищный кодекс РФ определил перечень услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание или выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, сформированного исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт:
1) внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водо-снабжения, водоотведения;
2) или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;
3) крыши;
4) подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;
5) фасада;
6) фундамента многоквартирного дома.
Субъект РФ может своим нормативным правовым актом дополнить вышеуказанный перечень работ другими видами услуг (работ) по капитальному ремонту. Собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании должны принять решение о выборе способа формирования фонда капитального ремонта.
Законом предусмотрено два способа формирования фонда ремонта. Первый предполагает накопление взносов на капитальный ремонт на специальном счете одного МКД. Второй предусматривает перечисление собственниками помещений взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора — это централизованная система капитального ремонта, так называемый котловой способ.
Региональный оператор создается субъектом РФ в организационно-правовой форме некоммерческой организации — фонда. Региональный оператор принимает на себя обязанность обеспечить проведение капитального ремонта в соответствии с региональной программой и его финансирование за счет средств фонда капитального ремонта данного дома, а также может использовать для ремонта одних домов средства, сформированные из взносов собственников помещений в других домах. Региональный оператор выставляет собственникам платежные документы на оплату взносов, выполняет функции технического заказчика (разрабатывает проектно-сметную документацию, отбирает в установленном нормативным правовым актом субъекта РФ порядке подрядную организацию для проведения капитального ремонта, обеспечивает контроль за проведением работ и приемку выполненных работ, их финансирование).
Региональный оператор может передавать функции по учету фондов капитального ремонта иным юридическим лицам, созданным в форме государственного учреждения, с установлением ответственности за действия этих лиц по такому учету, как за свои собственные.
Субъект РФ несет субсидиарную ответственность за ненадлежащее исполнение возложенных на регионального оператора обязанностей по капитальному ремонту перед собственниками помещений многоквартирного дома. Контроль за формированием и расходованием фонда капитального ремонта, деятельностью регионального оператора возложен на органы государственной жилищной инспекции.
Максимальный срок, в течение которого собственники обязаны принять решение о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, составляет шесть месяцев с даты опубликования региональной программы капитального ремонта. Максимальный срок наступления обя-
занности собственников уплачивать взнос на капитальный ремонт составляет восемь месяцев с даты опубликования указанной программы. При этом субъект РФ может сократить эти сроки своим нормативным правовым актом.
За один месяц до окончания установленного срока для выбора способа формирования фонда капитального ремонта (если жильцы МКД к этому времени не выбрали его самостоятельно) орган местного самоуправления созывает общее собрание собственников помещений для принятия такого решения.
Если способ управления не выбран или не реализован, орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта многоквартирного дома на счете регионального оператора. В повестку общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу выбора способа формирования фонда капитального ремонта обязательно должны быть включены следующие вопросы:
1) выбор одного из способов формирования фонда капитального ремонта:
формирование фонда капитального ремонта на специальном счете;
формирование фонда капитального ремонта на счете регионального оператора.
2) размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт, который не должен быть менее чем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, установленный нормативным правовым актом субъекта РФ;
3) перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме в составе не менее чем состав перечня таких услуг и (или) работ, предусмотренный региональной прог раммой капитального ремонта;
4) сроки проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, которые не могут быть позднее планируемых сроков, установленных региональной программой капитального ремонта;
5) владелец специального счета (владельцами специального счета могут быть товарищества собственников жилья, жилищно-строительные кооперативы, региональный оператор. Если владельцем специального счета определен региональный оператор, выбранная собственниками помещений в многоквартирном доме, кредитная организация должна осуществлять деятельность по открытию и ведению специальных счетов на территории соответствующего субъекта РФ);
6) кредитная организация, в которой будет открыт специальный счет.
Специальный счет может быть открыт в российских кредитных организациях, величина собственных средств (капитала) которых составляет не менее чем 20 млрд руб. Банк России ежеквартально размещает информацию о кредитных организациях, которые соответствуют требованиям, установленным ч. 1 ст. 176 Федерального закона от 25.12.2012 No 271-ФЗ, на своем официальном сайте в сети Интернет.
В случае если собственники помещений в многоквартирном доме не выбрали кредитную организацию, в которой будет открыт специальный счет, или эта кредитная организация не соответствует вышеуказанным требованиям, вопрос о выборе кредитной организации, в которой будет открыт специальный счет, считается переданным на усмотрение регионального оператора.
Специальный счет для формирования фонда капитального ремонта может быть открыт в российских кредитных организациях, величина капитала которых составляет не менее чем 20 млрд руб. А если владелец специального счета — региональный оператор, то к этому требованию добавляется еще одно требование к кредитной организации: осуществ ление ею деятельности на территории данного региона.
Кредитные организации, в которых открывает счет региональный оператор, выбираются на конкурсной основе, и к ним предъявляются такие же требования по величине капитала. Также предусмотрена возможность открытия региональным оператором счетов в финансовых органах субъектов РФ.
Банк России ежеквартально размещает информацию о банках, соответствующих вышеуказанным требованиям о величине капитала. Перечень банков из этого списка, которые разработали продукты и готовы обслуживать специальные счета домов и счета региональных операторов, указаны на сайте Фонда содействия реформированию ЖКХ.
Владелец специального счета в течение пяти рабочих дней с момента открытия специального счета обязан представить в орган государственного жилищного надзора уведомление о выбранном собственниками помещений в соответствующем многоквартирном доме способе формирования фонда капитального ремонта с приложением копии протокола общего собрания собственников помещений в этом многоквартирном доме о принятии решений, предусмотренных п. 1–6 вышеуказанной повестки, и справки банка об открытии специального счета.
Выбранный способ формирования фонда капитального ремонта должен быть реализован в срок, установленный органом государственной власти субъекта РФ, но не более чем в течение двух месяцев после официального опубликования утвержденной в установленном законом субъекта РФ порядке региональной программы капитального ремонта, в которую включен многоквартирный дом, в отношении которого решается вопрос о выборе способа формирования фонда капитального ремонта га специальном счете, владельцем которого является ТСЖ, ЖК или иной специализированный кооператив, данные организации в указный срок должны открыть специальный счет в выбранном собственниками банке.
Специальный счет открывается банком при предъявлении документов, предусмотренных банковскими правилами, в том числе оформленного протоколом решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Специальный счет открывается на имя лица, указанного в решении общего собрания. Взносы на капитальный ремонт не уплачиваются собственниками помещений МКД, который признан в установленном порядке аварийным, подлежащим сносу или реконструкции, а также собственниками помещений в многоквартирном доме, расположенном на земельном участке, в отношении которого принято решение о его изъятии для государственных или муниципальных нужд. Собственники, формирующие фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, обязаны заключить с региональным оператором договор о формировании фонда капитального ремонта и об организации проведения капитального ремонта. Уплата собственником помещения в многоквартирном доме взноса на капитальный ремонт на счет регионального оператора после получения им проекта такого договора считается его заключением. При этом собственники помещений в этом МКД, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в этом доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.
Капитальный ремонт общедомового имущества МКД выполняется на основании решения общего собрания собственников помещений, по предложению товарищества собственников жилья, жилищно-строительного кооператива, управляющей организации или регионального оператора. Если таких решений не принято — на основании решения органа местного самоуправления, который тем самым берет инициативу на себя.
Решение во всех случаях принимается по перечню работ, срокам их проведения, источникам финансирования, смете расходов на капитальный ремонт.
В случае принятия собственниками помещений в многоквартирном доме, которые формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, решения о проведении капитального ремонта общего имущества МКД и при этом невозможности использования средств фонда капитального ремонта на финансирование услуг и работ по капитальному, предусмотренных принятым ими решением в определенные ими сроки, собственники могут своим общим собранием принять решение о дополнительном взносе на капитальный ремонт общего имущества.
Решением общего собрания собственников помещений МКД по вопросу проведения капитального ремонта общего имущества в этом МКД должно быть определено лицо, которое от имени всех собственников будет участвовать в приемке выполненных работ и подписывать соответствующие акты. Общее собрание собственников помещений МКД может принять решение о привлечении кредита (займа) на выполнение капитального ремонта, порядке его погашения, уплате процентов.
Меры государственной поддержки на капитальный ремонт предоставляются вне зависимости от выбранного способа капитального ремонта в соответствии с порядком, принятым субъектом РФ.
По предоставлению дополнительной информации обращаться по адресу ул. Куйбышева, 55 кабинет № 3. С 9:00 до 18:00 - перерыв с 13:00 до 14:00. Обращаться по тел. 7-88-41.